Bestand
Badsanierung im Altbau: Leitungen, Aufbauhöhen, Überraschungen
Im Altbau ändern vier Größen die Planung einer Badsanierung: die Lage der Leitungen, die verfügbare Aufbauhöhe über der Rohdecke, die Deckenkonstruktion und der Zustand der Elektroinstallation. Keine dieser Größen ist vor dem Öffnen der Bauteile sicher bekannt — deshalb enthält jedes Angebot an dieser Stelle eine Annahme.
Diese Seite benennt die Annahmen, damit Sie sie im Angebot wiederfinden und danach fragen können. Wir sanieren nicht selbst; wir geben Ihre Beschreibung an einen passenden Fachbetrieb weiter, der Ihr Gebiet bedient.
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- Altbau im Sinne der Badsanierung
- Ein Gebäude, dessen Badaufbau vor 1970 entstanden ist — mit der Folge, dass Leitungsführung, Deckenkonstruktion und Aufbauhöhen aus den Bauunterlagen nicht sicher hervorgehen und vor Ort geklärt werden müssen.
- Die Jahreszahl ist die Grenze, mit der der Budget- und Bauzeitplaner dieser Domain rechnet. Sie ist kein Rechtsbegriff und keine Norm, sondern eine Arbeitsgrenze: Sie trennt Bäder, deren Aufbau aus dem Baujahr ableitbar ist, von Bädern, bei denen die Öffnung die Grundlage der Kalkulation liefert. Entscheidend ist ohnehin nicht das Baujahr des Hauses, sondern das Jahr der letzten Badsanierung.
Fünf Stellen, an denen der Bestand die Planung ändert
Jede Zeile ist eine Frage, die vor der Kalkulation beantwortet sein sollte. Die rechte Spalte nennt den Weg dorthin.
Leitungsführung
- Was sie ändern kann
- Ob Zu- und Ableitungen dort liegen, wo die Planung sie erwartet
- Wie sie geklärt wird
- Öffnung an einer Stelle, Einsicht in alte Unterlagen, Rücksprache mit der Verwaltung
Aufbauhöhe über der Rohdecke
- Was sie ändern kann
- Ob ein bodengleicher Duschaufbau überhaupt möglich ist
- Wie sie geklärt wird
- Aufmaß an der Türschwelle und Sondierung des Bodenaufbaus
Deckenkonstruktion
- Was sie ändern kann
- Ob eine Holzbalkendecke vorliegt und was sie an Aufbau und Last zulässt
- Wie sie geklärt wird
- Bauunterlagen, Sondierung, im Zweifel eine Fachplanung
Elektroinstallation
- Was sie ändern kann
- Ob Leitungsquerschnitte, Schutzeinrichtungen und Erdung dem heutigen Stand entsprechen
- Wie sie geklärt wird
- Prüfung durch den Elektrofachbetrieb vor der Planung, nicht danach
Estrich und Untergrund
- Was sie ändern kann
- Ob der vorhandene Aufbau tragfähig ist oder ersetzt werden muss
- Wie sie geklärt wird
- Sondierung nach dem Rückbau der Fliesen
Die Klärung dieser Punkte ist selbst eine Leistung. Ob sie im Angebot enthalten ist oder gesondert berechnet wird, gehört vor die Beauftragung geklärt.
Warum ein Festpreis vor dem Öffnen eine Annahme enthält
Ein Angebot ist eine Rechnung über beschriebene Bauteile. Solange die Wand geschlossen ist, beruht die Beschreibung auf dem, was von außen sichtbar ist, und auf dem, was für das Baujahr angenommen wird. Beides kann zutreffen — sicher ist es erst nach dem Rückbau.
Daraus folgt kein Grund zum Misstrauen, sondern ein Umgang damit: Ein belastbares Angebot benennt seine Annahmen und sagt, was gilt, wenn sie nicht zutreffen. Steht dort nichts, ist der Festpreis nicht fester, sondern nur unbestimmter.
Der praktische Weg ist die zweistufige Kalkulation: ein Angebot für den beschriebenen Umfang, dazu eine Liste der Positionen, die nach dem Öffnen entschieden werden, mit Einheitspreisen. Dann steht die Grundlage der Nachberechnung vor der Baustelle fest und nicht erst auf ihr.
Holzbalkendecke und Aufbauhöhe
Die Deckenkonstruktion entscheidet über zwei Dinge: wie viel Aufbau möglich ist und wie viel Gewicht dazukommen darf. Eine Holzbalkendecke arbeitet, sie ist elastischer als eine Massivdecke, und beides wirkt sich auf den Aufbau der Abdichtung und auf die Wahl der Beläge aus.
Die Aufbauhöhe ist der zweite Fixpunkt. Zwischen Rohdecke und Fertigfußboden liegen Dämmung, Estrich, Kleber und Belag. Was davon vorhanden ist, bestimmt, ob ein Ablauf für eine bodengleiche Dusche eingebaut werden kann — er braucht Platz für Gefälle und Anschluss.
Beides lässt sich vor Ort klären, aber nicht am Telefon. Ein Angebot, das eine bodengleiche Dusche im Altbau ohne Sondierung des Bodenaufbaus zusagt, sagt etwas zu, das noch niemand gesehen hat.
Was Sie vor dem ersten Termin zusammensuchen können
Jede dieser Unterlagen verkürzt die Klärung und macht das Angebot belastbarer:
- Das Baujahr des Gebäudes und, falls bekannt, das Jahr der letzten Badsanierung.
- Grundrisse oder Bauunterlagen, auch alte — sie zeigen die Lage der Stränge.
- Rechnungen früherer Arbeiten am Bad oder an der Steigleitung.
- Bei Eigentumswohnungen: die Teilungserklärung und die Zuständigkeit für Leitungen bis zur Abzweigung.
- Angaben zur Elektroinstallation: Alter des Zählerschranks, vorhandene Fehlerstromschutzschalter.
- Fotos des Bades und, falls zugänglich, des Revisionsschachts.
Häufige Fragen
Was ist bei einer Badsanierung im Altbau anders?
Im Altbau sind Leitungslage, Aufbauhöhe, Deckenkonstruktion und Zustand der Elektroinstallation vor dem Öffnen der Bauteile nicht sicher bekannt. Jedes Angebot enthält an diesen Stellen eine Annahme. Belastbar wird es, wenn die Annahmen benannt sind und für den Fall ihres Nichtzutreffens Einheitspreise vereinbart wurden.
Müssen im Altbau die Leitungen erneuert werden?
Ob Leitungen erneuert werden müssen, entscheidet ihr Zustand und ihr Material, nicht das Baujahr. Solange die Wand für die Sanierung ohnehin geöffnet wird, ist der Zeitpunkt für eine Erneuerung günstig — danach steht eine neue Fliesenfläche davor. Lassen Sie den Zustand nach dem Rückbau ansehen und die Entscheidung schriftlich festhalten.
Geht eine bodengleiche Dusche im Altbau?
Ein bodengleicher Aufbau setzt Höhe zwischen Rohdecke und Fertigfußboden voraus — für Gefälle, Abdichtung und Ablauf. Ob sie vorhanden ist, zeigt erst die Sondierung des Bodenaufbaus. Eine Zusage ohne diese Sondierung ist eine Vermutung; es gibt flachere Ablaufsysteme, aber auch sie brauchen Platz.
Was kostet eine Badsanierung im Altbau mehr?
Der Mehraufwand im Altbau entsteht an drei Stellen: beim Rückbau, weil ältere Aufbauten fester und schwerer sind, bei der Installation, weil Leitungen neu geführt werden, und bei der Klärung des Bestands vor der Kalkulation. Wie groß er ausfällt, zeigt sich nach dem Öffnen — deshalb rechnet der Planer für unbekannte Bestände mit der vollen Breite statt mit einer Mitte.