Bad in der Mietwohnung renovieren: wer zahlt was

Erhaltungsmaßnahme und Modernisierungsmaßnahme

Eine Erhaltungsmaßnahme hält die Mietsache in dem Zustand, den der Vertrag schuldet, oder stellt ihn wieder her. Eine Modernisierungsmaßnahme verbessert die Mietsache über diesen Zustand hinaus — etwa durch nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts oder dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse.

Die Unterscheidung entscheidet über Geld und über Pflichten. Erhaltung schuldet der Vermieter, ohne dass er die Kosten auf die Miete umlegen kann; die Duldungspflicht des Mieters richtet sich nach § 555a BGB. Modernisierung ist anzukündigen, sie ist unter den Voraussetzungen des § 555d BGB zu dulden, und ein Teil der Kosten kann nach § 559 BGB die Miete erhöhen. Ein und dieselbe Arbeit kann beides enthalten — ein defektes Bad zu erneuern ist Erhaltung, es dabei auf einen besseren Stand zu bringen der modernisierende Anteil.

Quelle: § 555a und § 555b BGB · Stand Rechtsstand September 2026

Wer zahlt was

Die Tabelle sortiert nach dem Anlass der Arbeit. Der Anlass, nicht das Ergebnis, entscheidet über die Zuordnung.

• Das Bad ist mangelhaft oder abgenutzt und muss instand gesetzt werden

  Wer trägt die Kosten

  Der Vermieter. Die Kosten sind nicht als Modernisierung auf die Miete umlegbar.

  Rechtsgrundlage

  § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (Erhaltungspflicht)

• Der Vermieter erneuert das Bad und hebt es dabei auf einen besseren Stand

  Wer trägt die Kosten

  Der Vermieter; der modernisierende Anteil kann anteilig die Miete erhöhen.

  Rechtsgrundlage

  § 555b, § 559 BGB

• Der Mieter wünscht ein neues Bad ohne Mangel und ohne Modernisierung

  Wer trägt die Kosten

  Der Mieter, wenn der Vermieter zustimmt. Ohne Zustimmung ist der Umbau nicht zulässig.

  Rechtsgrundlage

  Mietvertrag, allgemeine Grundsätze zum vertragsgemäßen Gebrauch

• Anstrich von Wänden und Decken, Streichen von Heizkörpern und Innentüren

  Wer trägt die Kosten

  Wer die Schönheitsreparaturen wirksam übernommen hat — sonst der Vermieter.

  Rechtsgrundlage

  § 28 Abs. 4 Satz 3 II. Berechnungsverordnung (Begriff der Schönheitsreparaturen)

• Fliesen, Sanitärobjekte und Armaturen erneuern

  Wer trägt die Kosten

  Der Vermieter. Diese Arbeiten gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen.

  Rechtsgrundlage

  § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit dem Begriff der Schönheitsreparaturen

• Der Mieter hat selbst eingebaut und zieht aus

  Wer trägt die Kosten

  Der Mieter darf die Einrichtung wegnehmen; der Vermieter kann die Wegnahme unter den Voraussetzungen des Gesetzes abwenden.

  Rechtsgrundlage

  § 539 Abs. 2 BGB, § 546 Abs. 1 BGB

Die Zuordnung beschreibt die gesetzliche Systematik. Was im Einzelfall gilt, hängt vom Mietvertrag und von den Umständen ab; diese Seite ersetzt keine rechtliche Beratung.

Quelle: §§ 535, 539, 546, 555b, 559 BGB; § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV · Stand Rechtsstand September 2026

Wenn das Bad mangelhaft ist

Ein Mangel liegt vor, wenn die Wohnung nicht den Zustand hat, den der Vertrag schuldet. Der Vermieter hat den Mangel zu beseitigen; das folgt aus seiner Erhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der erste Schritt ist deshalb die Anzeige des Mangels beim Vermieter, nachweisbar und mit Datum — und mit einer Frist zur Beseitigung.

Ist die Tauglichkeit der Wohnung durch den Mangel gemindert, ist auch die Miete für diese Zeit gemindert (§ 536 Abs. 1 BGB). Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein; ob und in welcher Höhe sie besteht, hängt am Einzelfall. Wer die Miete kürzt, ohne dass ein Mangel vorliegt, riskiert einen Zahlungsrückstand — deshalb ist die Anzeige der sichere erste Schritt und nicht die Kürzung.

Von der Erhaltung zu trennen ist der bloße Wunsch nach einem neueren Bad. Ein Bad, das funktioniert und dem vertraglich geschuldeten Zustand entspricht, ist auch dann kein Mangel, wenn es alt aussieht. Der Weg dorthin führt über eine Vereinbarung mit dem Vermieter, nicht über das Mängelrecht.

Quelle: § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 536 Abs. 1 BGB · Stand Rechtsstand September 2026

Modernisierung durch den Vermieter: der Ablauf

Für die Modernisierung schreibt das Gesetz eine Reihenfolge vor. Sie schützt beide Seiten — den Mieter vor Überraschungen, den Vermieter vor einer Erhöhung, die formal scheitert.

1. 01

   1. Ankündigung in Textform

   Der Vermieter kündigt die Maßnahme fristgerecht vor ihrem Beginn in Textform an und beschreibt Art, Umfang, voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung (§ 555c BGB). Eine Ankündigung, die diese Angaben nicht enthält, setzt die Frist nicht in Gang.

2. 02

   2. Duldung und Härteeinwand

   Der Mieter hat die Maßnahme zu dulden. Er kann einwenden, dass sie für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet; dieser Einwand ist nach § 555d BGB fristgebunden und in Textform zu erklären.

3. 03

   3. Durchführung

   Während der Arbeiten ist die Wohnung eingeschränkt nutzbar. Halten Sie Beginn, Umfang und Beeinträchtigungen schriftlich fest — Fotos mit Datum genügen. Für die Zeit der Beeinträchtigung kann eine Minderung in Betracht kommen; für Modernisierungen sieht das Gesetz dazu eine besondere Regelung vor.

4. 04

   4. Erhöhungserklärung

   Nach Abschluss erklärt der Vermieter die Erhöhung in Textform und legt die Berechnung offen (§ 559b BGB). Die jährliche Miete kann um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden (§ 559 Abs. 1 BGB); Erhaltungsanteile sind herauszurechnen, und § 559 Abs. 3a BGB begrenzt die Erhöhung zusätzlich.

5. 05

   5. Prüfen statt zahlen

   Prüfen Sie, ob die Erklärung die Berechnung enthält und ob der Erhaltungsanteil abgezogen wurde. Wer Zweifel hat, wendet sich an eine Mieterorganisation oder an eine Rechtsanwältin — diese Seite kann die Prüfung nicht ersetzen.

Quelle: §§ 555c, 555d, 559, 559b BGB · Stand Rechtsstand September 2026

Wenn der Mieter selbst umbauen will

Ein Umbau, der über die vertragsgemäße Nutzung hinausgeht, braucht die Zustimmung des Vermieters. Fliesen abschlagen, die Wanne durch eine Dusche ersetzen, Leitungen ändern — all das greift in die Substanz ein, und ohne Zustimmung entsteht daraus ein Streit über Rückbau und Schadensersatz. Holen Sie die Zustimmung in Textform ein, mit einer Beschreibung dessen, was gemacht wird.

Zwei Punkte gehören in dieselbe Vereinbarung. Erstens: Was passiert bei Auszug? Der Mieter darf eine Einrichtung, mit der er die Mietsache versehen hat, wegnehmen (§ 539 Abs. 2 BGB); der Vermieter kann die Wegnahme unter den gesetzlichen Voraussetzungen abwenden. Zweitens: Was ist der geschuldete Rückgabezustand (§ 546 Abs. 1 BGB)? Wer beides vorher regelt, streitet am Ende nicht darüber.

Für die Arbeiten selbst gelten dieselben Grenzen wie für jeden anderen: Trinkwasser- und Elektroinstallation dürfen nur eingetragene Installationsunternehmen ausführen. Eine Zustimmung des Vermieters ändert daran nichts — und wer selbst Hand anlegt, hat für seine Arbeit keine Gewährleistung, die er dem Vermieter entgegenhalten könnte.

Quelle: § 539 Abs. 2 BGB, § 546 Abs. 1 BGB · Stand Rechtsstand September 2026

Was schriftlich festgehalten gehört

Diese sechs Punkte kosten nichts und entscheiden im Streitfall darüber, wer was beweisen muss:

• Die Mangelanzeige an den Vermieter — mit Datum, Beschreibung und Frist zur Beseitigung.
• Der Zustand vor Beginn der Arbeiten: Fotos jeder Wand und des Bodens, mit Datum.
• Die Zustimmung des Vermieters zu einem Umbau, in Textform und mit Beschreibung des Umfangs.
• Die Vereinbarung über den Zustand bei Auszug: Was bleibt, was wird zurückgebaut, wer zahlt.
• Die Modernisierungsankündigung und die spätere Erhöhungserklärung, beide vollständig.
• Die Rechnungen — auch für die eigene Steuererklärung, wenn Sie die Arbeiten selbst beauftragt haben.